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Tercer adquiriente de buena fe, ¿o cómplice de despojo?


  • Ramón Antonio Veras (Negro) | 17-02-2020

I.- Proceder de buena fe

1.- Lo que legal entra al patrimonio económico de un adquiriente, no debe ser objeto de censura, porque lo justo no daña ya que, se presume, que su adquisición ha sido el resultado de una sana decisión, de buena fe, es decir, de la confianza y de la certidumbre de lo que puede dar fe.

2.- Siempre se ha querido que lo bien hecho esté garantizado con la creencia de que al actuar la especie humana procede con absoluta limpieza, libre de toda maldad; que la sospecha se mantenga al margen de la intervención de lo dubitativo, el titubeo y las contingencias. Ha primado la idea de que la mentira no prevalezca y de ahí parte la idea bien recogida en el Código Civil dominicano, el cual expresa en su artículo 1116, “que el dolo es causa de nulidad, cuando los medios puestos en práctica por uno de los contratantes son tales, que quede evidenciado que sin ellos no hubiese contratado la otra parte”.

3.- En el mundo de los negocios la buena fe es exigida siempre, entera y plena. La más mínima suspicacia en el adquirente de un inmueble hace ausente la buena fe en el sentido del artículo 2265 del Código Civil dominicano, que bien precisa “el que adquiere un inmueble de buena fe y a justo título…” La propiedad del inmueble no se puede ver en el curso de la posesión, sino en el de la adquisición, como está contenido en el artículo 2269: “Basta que la buena fe haya existido en el momento de la adquisición”. El camino recorrido debe ser todo legal, desde el comienzo hasta que llegue al patrimonio del adquirente. La buena fe se presume siempre; no por momentos, y esto lo confirma el artículo 2268 Código Civil: "Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquél que alega lo contrario". 

4.- Históricamente el legislador se ha interesado para que las partes que intervienen en un acto estén revestidas de las mejores intenciones al momento de ejecutar; que el objetivo que las hace pactar esté debidamente acreditado. Al elaborar las leyes siempre se ha querido que el adulterante, el falsificador y mistificador no se salga con la suya dañando lo que es puro, sincero y verdadero. 

5.- En nuestro derecho la máxima "el fraude lo corrompe todo", ha sido aceptada por la doctrina y por la jurisprudencia para sancionar los actos fraudulentos; ella constituye la piedra angular sobre la cual descansa todo el ordenamiento jurídico moral de nuestro derecho, hasta el punto de que la buena fe se presume conforme el artículo 1134 del Código Civil: “Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que estén autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe”. 

6.- Cuantas veces se presenta la oportunidad para que el tramposo no se eleve ante la persona honrada, se han buscado los mecanismos legales a los fines de que el jugador de ventajas, el chocarrero y sucio sea vencido en los tribunales. Así, en nuestro Código Penal, hay capítulos que se refieren a las acciones fraudulentas, como son: las relacionadas con las bancarrotas, estafas, emisión de cheques con alteración fraudulenta, el Código Civil y la acción pauliana es una sanción al fraude. 

II.- Los derechos inmobiliarios de la familia Jorge Metz y el fraude en su contra 

7.- En la parcela número 84, del Distrito Catastral 9 del Municipio de Guayubín, Provincia de Montecristi, se encontraba registrada la cantidad  612,429 metros cuadrados, a nombre de los señores Abelardo Jorge Salomón, Najil Salomón Vda. Metz, Yasmin Metz Salomón, Lourdea Altagracia Metz Salomón, Naife Elena Metz Salomón, Annette Rafaela Metz Salomón, Roxanna del Corazón de Jesús Metz Salomón, Juan Metz Salomón, María Mercedes Metz Cruz, Altagracia del Corazón de Jesús Metz Guzmán, José Rafael Metz Ferreira, Alina Cevastiana Metz Belliar, Rihna Lidia Metz Belliar, Ranfis Rafael Metz Jiménez, y Pedro Luis Metz Jiménez. 

8.- Abogados inescrupulosos se inventaron que la señora Paola Carolina Ureña Mora, trabajó en La Vega, para una imaginaria empresa, alegadamente propiedad de Abelardo Jorge Salomón, desempeñando labores como despachadora. Simularon que ella había sido despedida y, usurpando en forma ilícita su nombre y calidades, idearon lanzar una demanda laboral en reclamación de prestaciones laborales contra su pseudo empleadora la Distribuidora Abelardo Jorge Salomón. Al efecto, el 13 de octubre de 2006, visitaron la Secretaría de Trabajo de La Vega, y solicitaron les hicieron los cálculos de los montos que le correspondían a la falsa trabajadora, los cuales ascendieron a la suma de RD$ 86,544.68. 

9.- Mediante un proceso laboral totalmente fraudulento, que se inició poniéndole a Paola Carolina Ureña Mora, un abogado y obteniendo a nombre de ella un crédito contra los señores Jorge Metz, simularon un proceso de embargo inmobiliario, pusieron en venta en pública subasta los derechos de los señores Jorge Metz, y le atribuyeron a un falso subastador los terrenos de los legítimos dueños.

10.- Así por así, los derechos de los señores Jorge Metz, pasaron a ser propiedad de un falso subastador convertido en dueño mediante un fraude. Se puso a funcionar la imaginación con el fin de crear una cosa real, como lo es la fantasía de un adquiriente de buena fe que, en verdad, no es más que la invención de los forjadores de la inexistente acreedora Paola Carolina Ureña Mora, ficción de los fabuladores que despojaron de su propiedad a la familia Jorge Metz.

11.- La señora Paola Carolina Ureña Mora, la supuesta acreedora y alegada persiguiente en el embargo inmobiliario contra la familia Jorge Metz, una vez se informó de la operación criminal a su nombre, para desligarse del fraude y limpiar su nombre, el día 11 del mes  julio de año 2019,  mediante declaración jurada prestada ante el cónsul General de la República Dominicana, en San Juan, Puerto Rico, en funciones de Notario Público,  le  precisó que no reconoce que haya firmado poder a ningún abogado; que nunca ha trabajado para la familia demandada; que nunca se ha beneficiado de ningún acto relacionado con ese proceso; que no conserva interés en dicho inmueble; que solo necesita que se aclare la situación, desconociendo cualquier demanda, sentencia, adjudicación, transferencia o beneficio obtenido de dicho proceso.

12.- Porque la señora Paola negó ser acreedora de la familia Jorge Metz, no existía crédito alguno para inscribir a su favor hipoteca judicial provisional definitiva y gravar los derechos inmobiliarios de la familia Jorge Metz, por lo que resultaba fraudulenta la Doble Factura de Inscripción de Hipoteca Judicial Definitiva, supuestamente requerida al Registrador de Títulos de Montecristi, a su nombre, y está dizque teniendo como abogado al licenciado Edwin Rafael Pimentel Batista. 

13.- Luego se comprobó que fueron falsamente legalizadas las firmas de Paola Carolina Ureña Mora y su abogado Edwin Rafael Pimentel Batista, en el acto de Doble Factura de Inscripción de Hipoteca Judicial Definitiva, conforme declaración jurada hecha por el notario público actuante, el licenciado Santiago Osvaldo Espinal Mercado, quien reconoció que fue víctima de su amigo el licenciado Robert Darío Peralta, porque lo puso a legalizar una firma falsa para simular que era la de Paola Carolina Ureña Mora.

 14.- Lo declarado por el licenciado Santiago Osvaldo Espinal Mercado, sobre la falsedad de la firma de Paola y su abogado, quita toda legalidad a la inscripción hipotecaria y, por vía de consecuencia, a la falsa subasta y adjudicación  que dio origen al expediente del Juzgado de Trabajo del Distrito Judicial de La Vega, No. 483-08-00148, de fecha de entrada el 04-03-2008 y la sentencia núm., 00069-08. 

15.- El subastador engañoso de los derechos inmobiliarios de la familia Jorge Metz, cumpliendo con su papel de pieza importante en la operación fraudulenta, en un falso recibo de descargo, de fecha 9 de abril de 2008, dijo que había pagado RD$ 103,000.00, por pago del valor de la demanda a Paola Carolina Ureña Mora, y RD$ 67,000.00 honorarios al licenciado Edwin Rafael Pimentel Batista, lo que luego resultó desmentido por este quien de manera firme y categórica declaró que nada tiene que ver con ese recibo y que, además, esa no es su firma.

III.- Falso adquiriente de buena fe en el despojo a la familia Jorge Metz

16.- El despojo contra la familia  Jorge Metz, fue un fraude que se inició con el acta de audiencia núm. 1724-06 de fecha 9 de noviembre de 2006, procedente del Juzgado de Trabajo del Distrito Judicial de La Vega, en la que consta que la parte demandada, la familia Jorge Metz, fue falsamente representada por un fingido abogado, llevado al tribunal por los mismos organizadores del fraude. El acta levantada al efecto sirvió de base para inscribir el simulado crédito a nombre de Paola y contra la familia Jorge Metz y así quitarles sus derechos inmobiliarios. En pocas palabras, decidieron con voluntades ilícitas trampear para delinquir.

17.- La transferencia de los derechos inmobiliarios de la familia Jorge Metz, no podía operar legalmente por el engaño artificiosamente preparado por los abogados ejecutores del enredo mafioso llevado a cabo que culminó con la apropiación espuria por un falso subastador; la legitimidad no puede ser resultado de una trampa.

 18.- El simulador subastador, haciéndose pasar como buen comediante, nunca pagó el falso precio que dice hizo a Paola y a su abogado. El fingidor adjudicatario, en lugar de ser un tercer adquiriente de buena fe, se comprobó no ser más que un imitador de propietario, fruto de un apócrifo proceso de embargo inmobiliario.

19.- No es ni puede ser adquiriente de buena fe aquel que se hace dueño de un inmueble participando en el fraude; y fraudulento fue el recibo mediante el cual el subastador dijo que había efectuado el pago de un precio que nunca llevó a cabo. La presunción de buena fe en el tercer adquiriente es a condición de que los documentos  que amparan el derecho de propiedad que ha adquirido, lo haya obtenido regular y válidamente, no como producto de una irregularidad para despojar a sus legítimos propietarios de sus derechos, como fue el caso de la familia Jorge Metz. 

20.- Para ser adquiriente de buena fe, es necesario que el nuevo adquiriente llegue a ser propietario por medios lícitos. Para que se produzca la transferencia de un inmueble no es suficiente que el Certificado de Título que lo ampara figure a nombre de un vendedor, sino que es necesario que ese inmueble no haya llegado a su patrimonio por una vía ilícita. En el caso que nos ocupa, todos los procesos fueron fraudulentos desde el laboral, continuando con la inscripción de la hipoteca definitiva así como el embargo y la subasta contra la familia Jorge Metz. 

21.- No se puede confundir la realidad con la apariencia. Ante las actividades fraudulentas llevadas a cabo por abogados ausentes de criterios éticos y morales, dirigidas a despojar de inmuebles rurales y urbanos a legítimos propietarios, se está procurando crear en forma simulada a un adquiriente de buena fe, cuando la materialidad demuestra que ese que ha simulado haberse hecho dueño en forma lícita, no es más que un cómplice de la operación fraudulenta.

22.- En nuestro país, cada día el representante del Ministerio Público debe demostrar ser sumamente ágil al momento de examinar un expediente en el cual figuran abogados que se han asociado para ejecutar actos dolosos, simulando diferentes formas de cómo inscribir una hipoteca judicial definitiva, tomando como base de sustentación un pagaré auténtico, o una sentencia irrevocable con la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada y que alcanza esta calificación porque se ha hecho un proceso en el cual el alguacil actuante hace notificaciones en un domicilio imaginario o ficticio de la parte llamada a ser notificada.

23.- La realidad está demostrando, partiendo de la gran cantidad de expedientes en los cuales figuran abogados inescrupulosos haciendo ejecuciones inmobiliarias en el aire, que se va a seguir poniendo de moda sacar, como una especie de brujo desde un sombrero, la figura del tercer adquiriente de buena fe a título oneroso, lo que obligará al  investigador a hacer un trabajo fino para saber cuándo está frente a un imputado lavador de dinero  disfrazado de tercer adquiriente de buena fe, y las otras veces que realmente debe hacer las pesquisas de lugar para saber que ciertamente el adquiriente o alegado subastador es un verdadero inversionista.

IV.- Criterio jurisprudencial y el adquiriente de buena fe

24.- Si estamos de acuerdo de que el tercer adquiriente de buena fe es una creación jurisprudencial en nuestro marco jurídico, porque no hay norma legal alguna que lo establezca, debemos tomar muy en cuenta los razonamientos que en distintas ocasiones ha hecho nuestro más alto tribunal referencia con respecto a ese concepto que forma parte de nuestra doctrina y jurisprudencia. 

25.- Cuadra perfectamente a favor de la familia Jorge Metz, la jurisprudencia sentada por la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que “Si bien la seguridad jurídica impone el reconocimiento por parte de los tribunales de las prerrogativas a que da lugar la culminación de los procesos de embargo, en protección de los licitadores-adquirientes, cuando estos lo son de buena fe, no menos cierto es que también es obligación de los tribunales proteger el derecho de propiedad de los tercer cuando es vulnerado en tales procesos, siendo nulos si son perseguidos sobre bienes determinados como no pertenecientes al establecerse su existencia e individualización se precisa de un registro público  regulado por el Estado dominicano a través de sus instituciones públicas…”. 

26.- También la que expresa que: “Considerando que esta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia ha sostenido que: entiende procedente reiterar lo que ya ha sido manifestado en decisiones anteriores en el sentido de que si bien el artículo 51 de la Constitución de la República consagra el derecho de propiedad como uno de los derechos fundamentales de contenido económico y social de que es titular toda persona, no menos cierto es, que este derecho no es de carácter absoluto puesto que la misma constitución lo sujeta a que su uso, disposición y disfrute sea de conformidad con lo previsto por la ley; que en ese sentido y refiriéndonos a la materia inmobiliaria, si bien dicha normativa protege en principio al tercer adquiriente de buena fe que haya adquirido derechos sobre inmuebles registrados a la vista de un Certificado de Título, no menos cierto es, que esta protección cede cuando queda revelado que dicha adquisición ha sido mediante el ejercicio abusivo de derechos y contrariando los fines que ha tenido en cuenta el legislador al reconocer dichos derechos o desconociendo los límites impuestos por la normativa vigente, la buena fe, la moral y las buenas costumbres; en definitiva, que no se puede pretender invocar la condición de tercer adquiriente de buena fe cuando dicha adquisición se derive de maniobras de mala fe efectuadas con pleno conocimiento con la finalidad de distraer dichos derechos de las manos de sus legítimos titulares”; sentencia núm. 207 de fecha 5 de abril de 2017. 

27.- Es una verdad que no acepta discusión alguna el razonamiento de que no se puede aceptar bajo ninguna condición que determinado individuo alegando la condición de tercer adquiriente de buena fe quiera retener para si un inmueble que, como en el caso de la familia Jorge Metz, fue sacado del patrimonio de su propietario mediante maquinaciones fraudulentas puestas en ejecución por abogados deshonestos y el proceder sospechoso del tribunal que conoció de la audiencia laboral el día 9 de noviembre de 2006, de donde salió el falso acuerdo que sirvió como sentencia irrevocable a los defraudadores. 

28.- Solamente un documento válido debe ser la base de una transferencia lícita. El falso adjudicatario que se apoderó de los terrenos de la familia Jorge Metz, no puede tener ni alegar válida la posición de tercer adquiriente de buena fe, porque todas las piezas que integran el expediente laboral fabricado en forma engañosa en el Juzgado de Trabajo del Distrito Judicial de La Vega, así como los documentos que culminaron con la sentencia de adjudicación,  son fruto  de operaciones dolosas, y aquí cabe recordar que “el fraude lo corrompe todo”, y en el despojo de que fue objeto la familia Jorge Metz, lo fraudulento está en la parte y en el todo. 

29.- Las anteriores citas de los considerandos jurisprudenciales responden a la buena fe, a la moral, a las buenas costumbres y al sentido de justicia, porque, por ejemplo, sería una injusticia y una inmoralidad, aceptar como tercer adquiriente de buena fe al adjudicatario de los derechos de la familia Jorge Metz, luego de comprobarse, mediante las declaraciones juradas de Paola Carolina Ureña Mora, y los  licenciado Edwin Pimentel Batista y Santiago Osvaldo Espinal Mercado, que la adjudicación no fue más que la consumación de un fraude, desde la utilización abusiva del nombre de la supuesta trabajadora, hasta el que se adjudicó los terrenos, quien declaró falsamente que había pagado el precio y los honorarios del abogado. 

Reflexiones finales

a.- En nuestro país, el tercer adquiriente de buena fe debe ser examinado con suma cautela, porque en la actualidad han surgido bandas organizadas de abogados que se dedican a despojar de valiosos inmuebles a legítimos propietarios, como ha ocurrido en la línea noroeste, donde la familia Jorge Metz, fue despojada de sus propiedades con la utilización de mecanismos fraudulentos, al igual que a la compañía Block Agregados Nordestana S.R.L. 

b.- El hijo que sale corrompido de la sociedad pequeña que es la familia, pervertido entra a la sociedad grande. Por tal razón fue que en su niñez, al compartir con mis hijos Jordi, Ho Chi, Yury y Alexei, siempre les decía que tenían todo el derecho de debatir conmigo la forma de ejercer mi profesión porque, les precisaba, que yo no podía llevar al hogar nuestro un centavo recibido por dar una consulta para que mi cliente justificara una inmoralidad, un robo o una acción ilícita cualquiera, como tampoco debía de defender en los estrados lo que repugnaba a mi conciencia.

c.- Porque la delincuencia presente  en el seno de los grupos de abogados especializados en despojar a legítimos propietarios de inmuebles, lo hace mediante sofisticados medios fraudulentos, el Ministerio Público, en su calidad de representante de la sociedad, para descubrir el crimen tiene la libre voluntad para solicitar la colaboración de organismos del Estado especializados en áreas muy específicas.

d.- Las futuras generaciones de profesionales del derecho van a tener suficiente calidad para censurar a los organismos que ahora guardan silencio cómplice ante los fraudes y cuantas diabluras hacen abogados y abogadas, sin ser sancionados penal y disciplinariamente. Al parecer obtener un título de licenciado en derecho es una patente de corso para delinquir impunemente.

e.- Finalmente, en un próximo escrito voy a desarrollar la forma descarada cómo, por medios fraudulentos, utilizando un famoso “tercer adquiriente de buena fe”, la compañía Block Agregados Nordestana S.R.L., fue robada, victimizada con la cantidad de 3,653, 901.50, metros cuadrados, y una financiera acreedora suya con la suma de RD$ 33, 079,480.00. 

Santiago de los Caballeros, 15 de febrero de 2020

Fuentes de citas

Cas. Civ. Núm.2, 9 noviembre 2005, B.J. 1140, PAGS. 97-105.

sentencia núm. 207 de fecha 5 de abril de 2017.


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